ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแคริบเบียนอยู่ในช่วงน้ำขึ้น

 เนื้อหาสาระข่าว: ความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคแคริบเบียนพุ่งสูงขึ้นมากในช่วงที่โควิด-19 ระบาดหนัก ผู้ที่มีกำลังซื้อสูงๆ ต่างถูกดึงดูดโดยแสงอาทิตย์เจิดจ้าตลอดปี หาดทรายสะอาดบริสุทธิ์และวิถีชีวิตอันสงบสุขของบรรดาหมู่เกาะในแคริบเบียน ผลจากการสำรวจสินเชื่อเพื่อธุรกิจบริการในแคริบเบียนปี 2022 ชี้ว่าผู้ตอบแบบสอบถามจากธนาคาร (ร้อยละ 80) และสถาบันการเงินอื่นๆ (ร้อยละ 56) เชื่อว่าสภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแคริบเบียนจะยังร้อนแรงไปอีก 12 เดือนและที่เหลือเห็นว่าจะยาวนานไปกว่านั้นอีกมาก ทั้งธนาคาร (ทั้งหมด) และสถาบันการเงินอื่นๆ (ร้อยละ 75) ที่ยังคงสภาพคล่องสูง ต่างมองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าลงทุนกว่าตลาดหุ้น โดยไม่มีใครที่มองว่าจะมีโอกาสเป็นเหมือนฟองสบู่แตกได้เลย

หมู่เกาะของประเทศ Turks and Caicos นั้นได้รับความนิยมสูงอย่างโดดเด่นมาก ด้วยสถิติการซื้อขายกัน 324 รายการและยอดการซื้อขายสูงถึง 335 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในหมู่เกาะนี้ยังคงสูงกว่าในช่วงก่อนเกิดโรคระบาดด้วยยอดขายที่สูงขึ้น ร้อยละ 71 (เทียบปี 2019) โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่มาจากภูมิภาคอเมริกาเหนือ โครงสร้างพื้นฐานต่างๆ อาทิ อาคารผู้โดยสารนานาชาติ และระบบขนส่ง นั้นถือเป็นความจำเป็นเร่งด่วน เพราะมีการขยายตัวที่สูงมาก มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่างๆ มากมายทั่วทั้งประเทศ ทำให้ราคาแตกต่างกันไป โดยยอดขายคอนโดมีเนียมยังคงแข็งแกร่งมากด้วยยอดขายที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 42.54 ราคาเฉลี่ยของคอนโดมีเนียมเกินกว่า 1.5 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ (สูงกว่าราคาเฉลี่ยทั่วประเทศร้อยละ 50) ซึ่งเป็นการลอยตัวขึ้นตามยอดขายของโรงแรมหรูๆ ในประเทศ ซึ่งถือว่าเป็นโอกาสที่ Turks and Caicos จะพัฒนาเศรษฐกิจของตนโดยอาศัยการขยายตัวของภาคธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ภาครัฐจึงส่งเสริมให้คนในท้องถิ่นริเริ่มกิจการใหม่ๆ ที่สอดคล้องกับความต้องการของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ และด้วยความทุ่มเทที่ลงไปกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และขยายทางเลือกและพื้นที่ให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ อนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วหมู่เกาะ Turks & Caicos จะยังคงสดใสไปได้อีกนาน

บทวิเคราะห์: บทความนี้ค่อนข้างจะเน้นไปที่ประเทศ Turks & Caicos เป็นหลัก ทั้งนี้ก็เพราะเป็นประเทศที่ยังบริสุทธิ์อยู่และยังมีการเข้าไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอดีตไม่มากนัก แต่ขณะนี้ตลาดร้อนแรงมากเพราะมีเรือสำราญแวะหมู่เกาะเหล่านี้กันมากขึ้น จึงมีการซื้อเพื่อสร้างใหม่กันมาก

แต่ในความเป็นจริงแล้ว แทบทุกเกาะในทะเลแคริบเบียนนั้นเป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมของคนทั่วโลกมานานแล้ว และก็มีนักท่องเที่ยวมากมายหลากหลายประเภท หลายแหล่งที่มาและหลายระดับกำลังซื้อ บางเกาะจะเน้นรับเฉพาะนักท่องเที่ยวกระเป๋าหนัก โดยเฉพาะแถบที่อยู่ใต้การปกครองของเนเธอร์แลนด์และอังกฤษ แม้แต่เกาะที่ราคาย่อมๆ ก็ถือได้ว่าเป็นแหล่งท่องเที่ยวราคาแพง ระดับราคาที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวไม่ใช่ระดับราคาของประเทศโลกที่สามอย่างที่ผู้ที่ไม่เคยรู้จักแคริบเบียนคิดเหมาเอาแบบง่ายๆ กันเพียงเพราะไม่คุ้นกับชื่อของประเทศเหล่านี้

ตลาดการท่องเที่ยวในแคริบเบียนฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งแล้วในปี 2022 เมื่อมาตรการจำกัดการเดินทางต่างๆ ถูกยกเลิกไปแล้ว อัตราการเข้าพักตลอดปี 2022 กลับมาอยู่ที่ร้อยละ 60.7 ซึ่งสูงกว่าปี 2021 ถึงร้อยละ 36.7 ซึ่งต่ำกว่าในปี 2019 อยู่เพียงร้อยละ 3.2 เท่านั้น โดยช่วงที่มีอัตราการเข้าพักต่ำสุดในเดือนกันยายน (ร้อยละ 48.9) ซึ่งเป็นฤดูมรสุม และมีอัตราการเข้าพักสูงสุดช่วงท่องเที่ยววันหยุดในเดือนธันวาคมที่ร้อยละ 66.1

ในบรรดาประเทศต่างๆ ในภูมิภาคนี้ ประเทศที่มีอัตราการเข้าพักสูงสุด ได้แก่ Curaçao (ร้อยละ 70.7) Turks & Caicos (ร้อยละ 70.3) และ Puerto Rico (ร้อยละ 69) ตามลำดับ โดยรายงานฉบับนี้ระบุว่า Turks & Caicos มีอัตราเข้าพักฟื้นกลับมาอย่างเข้มแข็งสูงกว่าในปี 2019 ถึงร้อยละ 12.3  ส่วนประเทศที่ผลประกอบการต่ำสุดได้แก่ St. Kitts & Nevis (ร้อยละ 26.3 – ฟื้นตัวต่ำสุดโดยยังต่ำกว่าในปี 2019 อยู่ร้อยละ 39.5) Anguilla (ร้อยละ 37.3) และ Cayman Islands (ร้อยละ 46.4 – ต่ำสุดร้อยละ 15.4 ในเดือนมกราคม ก่อนจะไต่ไปถึงร้อยละ 76.5 ในเดือนธันวาคม) ที่ยังย่ำแย่อยู่นั้นเพราะยังมีการใช้มาตรการป้องกันโควิด-19 ในระหว่างปี 2022

ในแง่ของอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยรายวัน (ADR) และอัตรารายได้ต่อห้องพัก (RevPAR) ในสกุลเงินดอลลาร์สหรัฐนั้นสูงขึ้นร้อยละ 27.4 และร้อยละ 31.6 ตามลำดับ ซึ่งถือว่าสูงที่สุดในภูมิภาคหากไม่มีการปรับค่าเงินเฟ้อ และหากเทียบกับปี 2019 ประเทศที่มีอัตรารายได้ต่อห้องพัก (RevPAR) สูงสุดได้แก่ Bahamas (ร้อยละ 53.7)        St. Lucia (ร้อยละ 46.6) และ St. Barthelemy (ร้อยละ 42.7) ส่วนอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยรายวัน (ADR)                   St. Barthelemy ประกาศตัวว่ามีอัตราสูงสุด ที่ 2,299.23 ดอลลาร์สหรัฐ หรือขยายตัวจากปี 2019 ร้อยละ 49.4 ซึ่งถือว่ามีอัตราการขยายตัวเป็นอันดับรองลงมาจาก St. Lucia ที่ขยายตัวถึงร้อยละ 54 จากยอดก่อนเกิดโรคระบาด

ในบรรดาตลาดที่มีรีสอร์ทหนาแน่นทั่วโลก กรุง Nassau (เมืองหลวงของ Bahamas) ถือว่ามีผลประกอบการดีที่สุด ระดับอุปทานของห้องพักยังคงขยายตัวต่อเนื่องทั่วทั้งแคริบเบียน ด้วยจำนวนเฉลี่ยของห้องพักที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างอยู่ถึง 14,300 ห้อง และในจำนวนห้องที่กำลังก่อสร้างอยู่ดังกล่าว มีถึง 9,035 ห้องที่จะเปิดให้บริการในปี 2023 นี้ ประเทศที่มีจำนวนห้องที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างมากที่สุดถึง 3,618 ห้องใน 17 โครงการ คือสาธารณรัฐโดมินิกัน และรองลงมาก็คือจาเมกาที่กำลังก่อสร้าง 2,303 ห้องใน 4 โครงการ

ในปี 2023 เพียงในเดือนมกราคมก็ส่งสัญญานการขยายตัวที่ดีมาก โดยอัตราการเข้าพักสูงถึงร้อยละ 69.8 ซึ่งสูงกว่าทั้งในปี 2022 (ร้อยละ 53.6) และปี 2019 (ร้อยละ 69.5) อัตราค่าห้องพักเฉลี่ยรายวัน (ADR) และอัตรารายได้ต่อห้องพัก (RevPAR) คร่าวๆ อยู่ที่ 350 และ 245 ดอลลารน์สหรัฐ ตามลำดับ

ข้อคิดเห็น/ข้อเสนอแนะ: ดังที่สำนักงานส่งเสริมการค้าในต่างประเทศ ณ เมืองไมอามีได้สื่อออกไปในหลายโอกาสก่อนหน้านี้แล้วว่า ตลาดในแคริบเบียนนั้น มีการก่อสร้างตลอดเวลา ด้วยสาเหตุหลัก 2 ประการ คือ (1) การปรับปรุงเตรียมรับมือและซ่อมสร้างหลังเกิดพายุเฮอริเคน (2) การสร้างห้องพักใหม่เพื่อรองรับความต้องการของนักท่องเที่ยว ดังที่สถิติปรากฏอยู่ในบทวิเคราะห์ข้างต้นว่าแม้อัตราการเข้าพักจะสูงมาก แต่การสร้างห้องใหม่ ในปัจจุบันมีมากถึง 14,300 ห้อง ในประเทศเหล่านี้ สาธารณรัฐโดมินิกันน่าสนใจมากเป็นพิเศษ เพราะผู้ประกอบการมีการคิดแนวทางการให้บริการโรงแรมในรูปแบบใหม่ๆ อาทิ การใช้หลักการบริการแบบเรือสำราญมาใช้ในพื้นที่ที่พัฒนาขึ้นเพื่อการท่องเที่ยวแบบเต็มพื้นที่ ที่รู้จักกันในนาม Punta Cana และได้เริ่มผุดโครงการใหม่ที่น่าจะเปิดให้บริการในอีกไม่นานชื่อ Cape Cana อีก

ประเทศเหล่านี้เป็นเกาะ ซึ่งเป็นธรรมชาติปกติที่พื้นที่เกาะแก่งต่างๆ นั้นจะมีทรัพยากรที่จำกัด  ผู้ประกอบการกิจการรับเหมาก่อสร้างของไทยที่เคยให้บริการแก่โรงแรม รีสอร์ทหรืออาคารสถานที่ต่างๆ ที่ตั้งอยู่บนเกาะคงจะทราบกันดีว่า วัสดุแทบทุกชิ้นล้วนต้องนำมาจากภายนอกเกาะทั้งสิ้น และมักจะต้องซื้อหามาในราคาที่สูงกว่าขายบนแผ่นดินใหญ่มากด้วย และวัสดุแทบทุกชนิดล้วนต้องเลือกใช้โดยคำนึงถึงความทนทานต่อการกัดกร่อนจากความเค็มของลมทะเล ทนทานต่อลมพายุและเฮอริเคนที่มีเป็นประจำทุกปีและปัจจัยอื่นๆ อีกมากมาย

ในระหว่างที่กำลังพยายามศึกษาตลาดวัสดุก่อสร้างและเครื่องเรือนแต่งอาคารอยู่นี้ ก็บังเอิญได้ไปเห็นเรื่องราวของผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างที่มีฐานตั้งอยู่ในรัฐฟลอริดารายหนึ่ง ซึ่งแม้จะมีตลาดในสหรัฐฯ อยู่แล้วก็ตาม แต่ก็มีลูกค้ารายใหญ่ๆ ในแคริบเบียนกระจายไปทั่วแทบทุกเกาะอยู่ด้วย ซึ่ง สคต. ณ เมืองไมอามี พยายามสร้างความสัมพันธ์และหาโอกาสเพื่อเข้าไปทำความรู้จักและหาช่องทางในการขยายตลาดสินค้าให้กับผู้ประกอบการไทยในแคริบเบียนให้ได้มากขึ้นด้วย โดยบริษัทดังกล่าวนี้เป็นเพียงผู้ผลิตหินปูน (Limestone) เพื่อใช้เป็นวัสดุเคลือบฉาบพื้นผิวอาคารเท่านั้น แต่เหตุที่ได้รับความนิยมนำมาใช้งานมากมายในแคริบเบียนก็เพราะคุณสมบัติพิเศษของหินปูนนี่เองที่มีความเหมาะสมกับงานก่อสร้างในพื้นที่แถบแคริบเบียน อาทิ มีความทนทานต่อสภาวะแวดล้อมอันเลวร้ายได้ดี เป็นวัสดุชนิดเดียวกับที่นิยมใช้สร้างอาคารสำคัญทางประวัติศาสตร์จึงถูกใช้ในการบูรณะโบราณสถานที่มีอยู่มากมายบนเกาะเหล่านี้ จึงใช้ได้ดีทั้งสำหรับการสร้างอาคารใหม่และบูรณะอาคารเก่า หินปูนของบริษัทฯ ดังกล่าวมีคุณสมบัติในการต่อต้านจุลชีพได้อีกดี สามารถดูดซับระบายอากาศ และช่วยรักษาระดับอุณหภูมิภายในอาคารได้ดี แลสำหรับการใช้งานภายนอกอาคาร หินปูนดังกล่าวยังช่วยลดอุณหภูมิบนพื้นผิวได้ด้วยเช่นกัน ซึ่งจุดเด่นต่างๆ เหล่านี้ ยังช่วยให้เจ้าของอาคารประหยัดงบสำหรับระบบระบายอากาศ และมีอากาศภายในอาคารที่สะอาดและยังช่วยลดผลกระทบจากปรากฏการณ์หย่อมความร้อน (Heat-Island Effects) ในเชิงจิตวิทยา หินปูนก็ยังดึงดูดผู้ซื้อในแถบแคริบเบียนที่ใส่ใจต่อเรื่องความยั่งยืนและการเปลี่ยนแปลงสภาวะภูมิอากาศโลกอย่างยิ่ง เพราะหินปูนดังกล่าวเป็นทรัพยากรที่เกิดขึ้นเองจากธรรมชาติจากการทับถมกันของซากพืชซากสัตว์ และยังมีคุณสมบัติในการช่วยดูดซับคาร์บอนไดออกไซด์ด้วย

ที่หยิบยกเรื่องขอบริษัทดังกล่าวมานี้ ก็เพราะเชื่อว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหริมทรัพย์ไทย     มีความสามารถในการก่อสร้างและบูรณะโบราณสถาน ประกอบกับเทคโนโลยีและภูมิปัญญาของผู้ประกอบการไทยที่สามารถตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าในพื้นที่อย่างในแถบแคริบเบียนได้เป็นอย่างดี และยังสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มแบบต่อเนื่องให้กับสินค้าวัสดุก่อสร้างและเครื่องเรือนตกแต่งอาคารของไทยๆ ได้อีกทางหนึ่ง

จากประสบการณ์จริงที่ สคต. ณ เมืองไมอามี ได้เคยจับคู่เจรจาธุรกิจให้กับผู้ซื้อที่เจาะจงสั่งซื้อประตูพลาสต์วู้ดที่คิดค้นพัฒนาโดยคนไทยและจดสิทธิบัตรไว้แล้ว ซึ่งทนต่อสภาพอากาศในแคริบเบียนได้เป็นอย่างดี และเชื่อว่าประตูพลาสต์วู้ดดังกล่าวน่าจะถูกใช้อย่างแพร่หลายในหลายๆ โรงแรมใน Puerto Rico และจะยังมีอีกหลายๆ แห่งต่อไปในอนาคต

*********************************************************

ที่มา: Investment Monitor
เรื่อง: “Caribbean real estate market is riding the high tide”
โดย: Invest Turks and Caicos
สคต. ไมอามี /วันที่ 1 มิถุนายน 2566