สถานการณ์พื้นที่ให้เช่าค้าปลีกในสหรัฐฯ

เป็นครั้งแรกในรอบ 20 ปีที่ความต้องการในการเช่าพื้นที่สำหรับการค้าปลีกมากกว่าพื้นที่ให้เช่า ซึ่งความต้องการในการเช่าพื้นที่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้น เนื่องจากก่อนหน้านี้มีการหยุดการก่อสร้างพื้นที่ค้าปลีกใหม่ๆ ประกอบกับมีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการที่ไม่มีประสิทธิภาพได้เลิกกิจการไป จึงทำให้มีพื้นที่ค้าปลีกน้อยลง โดยอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการดึงดูดผู้บริโภคก็ไม่มีท่าทีว่าผู้เช่าจะย้ายออก สำหรับพื้นที่ให้เช่าที่มีร้านค้าหลากหลาย เช่น ร้านอาหารที่มีกิจกรรมสันทนาการอย่างการขว้างขวาน หรือกีฬา Pickleball ที่กำลังเป็นที่นิยมอยู่ในขณะนี้ สามารถดึงดูดผู้บริโภคได้ดีกว่าร้านค้าปลีกแบบดั้งเดิม เช่น ร้านหนังสือ ร้านเสื้อผ้า เป็นต้น

Ms. Barrie Scardina ประธานฝ่ายการค้าปลีกในสหรัฐฯ ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ Cushman & Wakefield กล่าวว่ามีการยุติสัญญาเช่าเพียงเล็กน้อย นอกจากนี้ พื้นที่ให้เช่าที่มีความหลากหลายของสินค้าและการบริการทำให้ภาพรวมของพื้นที่มีความแข็งแรงมากขึ้น โดยอัตราพื้นที่ว่างอยู่ในอัตราที่ต่ำสุดในรอบ 20 ปี ทำให้อำนาจในการต่อรองได้เปลี่ยนจากผู้เช่าเป็นของผู้ให้เช่าพื้นที่

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงกำลังพยายามมองหาพื้นที่ใหม่ๆ หรือพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาทางการเงิน เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้เช่าที่เพิ่มขึ้น อาทิ บริษัทลงทุน Partners Capital ได้ลงทุนในโครงการ ‘Cliff’ ใกล้กับเมืองลาสเวกัส มูลค่า 30 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพื่อปรับปรุงอาคารสำนักงานขนาด 100,000 ตารางฟุต และได้นำร้านอาหาร ร้านเสื้อผ้า สถานให้บริการด้านสุขภาพ พื้นที่สันทนาการ และบาร์เข้ามาในพื้นที่ด้วย นาย Bobby Khorshidi ประธานบริษัท Partners Capital กล่าวว่าแนวโน้มของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระยะไม่กี่ปีที่ผ่านมาได้เปลี่ยนจากการพัฒนาพื้นที่เพื่อการค้าปลีกและอาคารเพื่อการอุตสาหกรรมไปเป็นอาคารสำนักงานที่สามารถใช้ประโยชน์ได้หลากหลายครบวงจร ทั้งเพื่อการค้าและเพื่อกิจกรรมสาธารณะ

นาย David Larcher ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Vestar ในเมือง Phoenix กล่าวว่าบริษัทวางแผนที่จะพัฒนาหลายโครงการ ซึ่งตอนนี้อยู่ในระยะที่ 2 ของโครงการ Vineyard Towne Center ในการพัฒนาศูนย์การค้าพื้นที่ขนาด 260,000 ตารางฟุตในรัฐแอริโซนา นอกจากนี้ นาย Larcher เห็นว่าการแพร่ระบาดโควิด-19 ได้ส่งผลดีต่อการพัฒนาพื้นที่ค้าปลีก ซึ่งห้างค้าปลีกที่ประสบปัญหาทางการเงินได้ออกจากตลาดไปและได้นำพื้นที่มาพัฒนาสำหรับใช้งานในวัตถุประสงค์อื่นๆ เช่น โครงการ Mixed Use เป็นต้น

ศูนย์การค้าที่ยังคงอยู่รอดในตลาดได้เปลี่ยนกลยุทธ์เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ผู้ให้เช่าพยายามดึงดูดผู้เช่าที่เป็นร้านยอดนิยมของลูกค้าให้เข้ามาอยู่ในพื้นที่แบบครบวงจร ประกอบไปด้วย ร้านอาหาร ศูนย์รวมความบันเทิง ฟิตเนส พื้นที่สาธารณะ สิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพ เป็นต้น และบางกรณีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เพิ่มอะพาร์ตเมนต์ที่พัก ร้านค้า โรงแรมและสำนักงานเข้ามาอยู่ในพื้นที่ด้วย

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Trademark Property Company วางแผนที่จะพัฒนาพื้นที่ขนาด 470,000 ตารางฟุตในรัฐเท็กซัส โดยวางแผนที่จะลดพื้นที่ค้าปลีกลงครึ่งหนึ่งและเพิ่มในส่วนของสำนักงาน ที่อยู่อาศัยและศูนย์รวมความบันเทิง เช่นเดียวกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Shopoff Realty Investments มีแผนที่จะพัฒนาศูนย์การค้า Macy’s และ Sears ทางตอนใต้ของเมืองลอสแอนเจลิสให้เป็นโครงการ Mixed Use ที่มีที่อยู่อาศัยและพื้นที่สำหรับการค้าปลีกที่มีพื้นที่รวม 25,000 ตารางฟุต ทำให้เห็นว่าการซื้อและพัฒนาห้างค้าปลีกที่ด้อยคุณภาพเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์บริษัทในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ สำหรับพื้นที่ค้าปลีกในพื้นที่เปิด (Oper-air) มีการเติบโตอย่างรวดเร็วโดยเฉพาะในรัฐเท็กซัส โดย Ms. Barrie Scardina และผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์พบว่าห้างค้าปลีกระดับสูง (High-end Mall) มีพื้นที่ว่างเหลือให้เช่าเพียงเล็กน้อยเท่านั้น

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับความต้องการการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นในไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากพฤติกรรมการชอปปิงกลับมาฟื้นตัว และผู้ค้าปลีกเริ่มใช้ร้านค้าเป็นจุดกระจายสินค้ามากขึ้น โดยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยในสหรัฐฯ อยู่ที่ 24 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุตในไตรมาสที่ 1 ปี 2567 สูงกว่าไตรมาสที่ 4 ปี 2566 กว่าร้อยละ 4 นาย Terry Montesi
ผู้ก่อตั้งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Trademark Property Company พบว่าในบางกรณีผู้ให้เช่าสามารถต่อสัญญาโดยเพิ่มค่าเช่าได้มากกว่าร้อยละ 30 จากสัญญาก่อนหน้า

เงื่อนไขในปัจจุบันทำให้นักลงทุนสนใจในตลาดมากขึ้น ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกไม่ได้สร้างมูลค่าได้เท่ากับอะพาร์ตเมนต์หรือคลังสินค้า แต่เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นนักลงทุนได้มองหาการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าต้นทุนในการกู้ยืมเงิน ทำให้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกที่ราคาประเมินเดิมมีมูลค่าที่ต่ำเกินไปเป็นที่น่าสนใจของนักลงทุนเพราะสามารถซื้อได้ด้วยเงินที่น้อยกว่า จึงมีโอกาสที่นักลงทุนจะได้รับผลตอบแทนที่มากขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมอสังริมทรัพย์กล่าวว่าแรงกดดันจากภาวะเงินเฟ้ออาจหยุดชะงักอุตสาหกรรมพื้นที่ให้เช่าได้ เนื่องจากผู้บริโภคชะลอการใช้จ่ายมากขึ้น จากรายงานผลประกอบการรายไตรมาสของห้าง Walmart และห้าง Target ได้ถูกกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างและค่าประกันภัยสูงขึ้นส่งผลให้ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นด้วย

นักลงทุนยังติดตามผู้ค้าปลีกที่ประสบปัญหาทางการเงินอยู่ เช่น ร้านเสื้อผ้าอย่าง Express หรือ Rue21 ที่อยู่ระหว่างกระบวนการยื่นฟ้องล้มละลาย รวมทั้ง ผู้ค้าปลีกรายใหญ่อย่าง Walmart และ Target ที่ทยอยปิดสถานที่ที่มีประสิทธิภาพในการทำกำไรต่ำ

ในขณะเดียวกันศูนย์การค้าที่ได้รับการตกแต่งอย่างสวยงามมีแนวโน้มว่าจะถูกเช่ามากขึ้น นาย Sanford Sigal ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ NewMark Merrill กล่าวว่าบริษัทมีสัญญาเช่าล่วงหน้าร้อยละ 100 ในโครงการ Rialto Village ในรัฐแคลิฟอร์เนียซึ่งเป็นโครงการที่มีพื้นที่ขนาด 96,000 ตารางฟุต ในขณะที่เมื่อ 10 ปีที่แล้วการทำสัญญาเช่าล่วงหน้ามักจะอยู่ที่ร้อยละ 65 ถึง 70 ทำให้เห็นว่าตลาดมีความต้องการการเช่าพื้นที่สูงขึ้นชัดเจน

ข้อเสนอแนะของสคต. นิวยอร์ก

หน้าร้านเป็นช่องทางหนึ่งที่ผู้ประกอบการสามารถส่งผ่านสินค้าและการบริการให้แก่ผู้บริโภคได้ อย่างไรก็ดี ความต้องการในการเช่าศูนย์การค้าปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นจากการปรับตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์และพฤติกรรมของผู้บริโภคที่กลับมาใช้ชีวิตนอกบ้านมากขึ้น การสร้างพื้นที่ให้มีสินค้าและการบริการที่หลากหลาย เช่น ร้านอาหาร ฟิตเนส พื้นที่สาธารณะ เป็นต้น จะทำให้ผู้บริโภคเข้ามาในพื้นที่มากขึ้น ดังนั้น หากผู้ประกอบการไทยที่กำลังมองหาพื้นที่เช่าสำหรับหน้าร้านในสหรัฐฯ อาจคำนึงถึงโครงการ Mixed Use ที่มีการบริการที่หลากหลายที่ชาวอเมริกันให้ความนิยมเพื่อกำหนดทำเลในการเพิ่มโอกาสการขายสินค้าและการให้บริการ

ข้อมูลอ้างอิง: NYTimes